房貸計算器
這個房貸計算器估算的是您完整的每月住房支出——不只本金和利息，還包括房產稅、房屋保險與社區管理費（HOA）。輸入房價、頭期款、貸款年期和利率，就能立即看到月付金的各個組成部分，以及整個貸款期間需支付的總利息。
放款機構與房屋物件廣告往往只列出本利攤還的數字，實際每月成本可能因此被低估數百美元。一開始就把代管代繳的項目算進來，才能更誠實地呈現一間房子每個月真正的花費，讓您在真正負擔得起的預算內看房。
運作原理
計算器先從房價中扣除頭期款得到貸款金額，再依您的年期與利率計算固定的每月本利攤還金額。房產稅與保險的年繳金額會除以 12，連同每月的社區管理費一併加進月付金。它也會逐月推演貸款進度，加總您將支付的利息，最後把所有項目——頭期款、本金、利息、稅金、保險與管理費——相加，得出整個貸款期間的總持有成本。
公式
每月本利攤還金額為 M = L × i(1 + i)n / ((1 + i)n − 1)，其中 L 是貸款金額，i 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是還款月數。您的每月總付款則為 M + 稅金/12 + 保險/12 + HOA。當利率為 0% 時，月付金就是貸款金額除以月數。
實例演算
購買 $400,000 的房子並支付 $80,000 頭期款（20%），貸款金額為 $320,000。在 6.5% 利率、30 年期之下，每月本利攤還約為 $2,022.62。再加上每年 $4,800 的房產稅（每月 $400）與每年 $1,600 的保險（每月 $133.33），實際月付金約為 $2,555.95——比單看本利攤還的數字高出約 26%。30 年下來的總利息約為 $408,141。
本計算器僅供參考，不構成專業建議。估算結果不含私人房貸保險（PMI）、過戶費用與利率變動，實際貸款條件依放款機構與信用狀況而異。做出購屋決定前，請諮詢合格的房貸專業人士。
常見問題
每月房貸付款包含哪些項目？
多數房貸月付金包含四個部分，常以 PITI 簡稱：本金（償還貸款）、利息（借款的成本）、房產稅與房屋保險。稅金與保險通常按月存入代管帳戶（escrow），由放款機構代您繳納。有些房子還有社區管理費（HOA），雖然另外繳交，但同樣應納入每月住房預算。
什麼是 PMI？什麼情況下需要繳？
私人房貸保險（PMI）是頭期款低於房價 20% 時，多數傳統房貸放款機構收取的月費，通常為貸款金額的每年 0.3% 到 1.5%，保障的是放款機構而不是您。當房屋淨值達到 20% 後，通常可以申請取消 PMI。本計算器不含 PMI，若頭期款低於兩成，請預留額外預算。
該選 15 年期還是 30 年期房貸？
15 年期貸款的月付金較高，但利率較低、總利息大幅減少——往往不到 30 年期的一半。30 年期貸款讓月付金較輕鬆，也為其他目標保留預算空間。許多買家選擇 30 年期以保持彈性，行有餘力時再額外攤還本金，既能縮短貸款年限，又不必背上較高的固定負擔。
買房頭期款該準備多少？
兩成是傳統的基準，因為可以避免 PMI，同時降低貸款金額與月付金。但許多買家付得更少：傳統貸款可低至 3-5%，FHA 貸款（美國聯邦住宅管理局擔保的房貸）則為 3.5%。頭期款愈少，貸款愈大、每月成本愈高，還得繳 PMI，因此請在「早點買房」與「持有成本較高」之間權衡。另外記得保留一些存款，用於過戶費用、搬家與修繕。
我買得起多少錢的房子？
常見的準則是 28/36 法則：住房總支出（含稅金與保險）不超過稅前月收入的 28%，所有債務還款合計不超過 36%。以 $8,000 的稅前月收入來說，住房支出建議不超過約 $2,240。放款機構核准的額度可能更高，但這條法則是檢視自己能否輕鬆負擔的實用標準。
房產稅和保險算在房貸付款裡嗎？
通常是。多數放款機構會設立代管帳戶（escrow），每月隨房貸收取年度房產稅與房屋保險的十二分之一，到期時代您繳納。代管金額每年檢視一次，若稅金或保費上漲，月付金也會跟著增加——這也是固定利率房貸的月付金在實務上並非完全固定的原因之一。